Demander une baisse de loyer en Suisse : guide complet 2026/2027

Article mis à jour le 24 juillet 2026

Vous avez signé votre bail il y a plusieurs années et votre loyer n’a pas été réexaminé depuis ? Une baisse du taux hypothécaire de référence peut, dans certaines situations, vous permettre de demander une diminution de votre loyer.

Cette diminution n’est toutefois ni automatique ni garantie. Elle dépend notamment du taux sur lequel votre loyer actuel est fondé, des dates prévues par votre bail et des autres facteurs de coûts que le bailleur peut faire valoir.

Voici comment vérifier votre situation, calculer une baisse indicative et respecter la procédure prévue par le droit suisse.

Important : ce guide fournit des informations générales. Il ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Pour un calcul définitif ou un dossier complexe, adressez-vous à l’autorité de conciliation compétente, à une association spécialisée ou à un professionnel du droit.

Pourquoi vérifier son loyer ?

Le marché locatif demeure particulièrement tendu dans plusieurs régions de Suisse romande. Au 1er juin 2026, le taux de logements vacants s’élevait à seulement 0,31 % dans le canton de Genève, selon l’Office cantonal de la statistique de Genève. Dans le canton de Vaud, le taux annuel était de 0,89 % au 1er juin 2025, selon Statistique Vaud.

Cette pénurie ne donne pas, à elle seule, droit à une baisse. Elle montre néanmoins pourquoi une négociation informelle fondée sur les prix du voisinage est rarement suffisante. Une demande solide doit reposer sur les règles du droit du bail, les bases de calcul du loyer et les délais du contrat.

Le principal indicateur à vérifier est le taux hypothécaire de référence, publié chaque trimestre par l’Office fédéral du logement (OFL).

Qu’est-ce que le taux hypothécaire de référence ?

Le taux hypothécaire de référence est utilisé depuis septembre 2008 pour adapter les loyers en fonction de l’évolution des coûts hypothécaires.

Il est :

• unique pour toute la Suisse ;

• fondé sur le taux hypothécaire moyen des banques ;

• arrondi au quart de point de pourcentage ;

• publié chaque trimestre par l’OFL.

Au 24 juillet 2026, le taux de référence est de 1,25 %. Il est applicable à ce niveau depuis le 2 septembre 2025 et est resté inchangé à partir du 2 juin 2026, comme l’indique le communiqué officiel de l’OFL du 1er juin 2026.

Le taux doit être vérifié à nouveau avant chaque démarche, car une prochaine publication peut le modifier. Les prochaines dates de publication annoncées par l’OFL sont notamment le 1er septembre et le 1er décembre 2026.

Une baisse du taux donne-t-elle automatiquement droit à une baisse de loyer ?

Non. La baisse du taux ouvre une possibilité de demander une adaptation, mais elle ne modifie pas automatiquement le montant payé chaque mois.

Une diminution de 0,25 point de pourcentage peut, en principe, justifier une réduction du loyer net de 2,91 %, selon les questions et réponses de l’OFL sur le taux de référence. Cette proportion ne constitue toutefois qu’un point de départ : d’autres facteurs de coûts peuvent réduire, neutraliser ou, plus rarement, modifier le résultat du calcul.

La diminution concerne uniquement le loyer net. Les charges de chauffage et les autres frais accessoires facturés séparément ne sont normalement pas inclus dans ce calcul.

Ne pas confondre les trois situations

• Loyer initial : le locataire qui estime le loyer initial abusif doit en principe le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réception du logement, dans les conditions prévues par l’article 270 du Code des obligations.

• Hausse de loyer : une majoration notifiée par le bailleur se conteste en principe dans les 30 jours suivant sa réception, conformément à l’article 270b du Code des obligations.

• Demande de baisse en cours de bail : le locataire adresse d’abord une demande écrite au bailleur, conformément à l’article 270a du Code des obligations.

Ces procédures ont des motifs, des points de départ et parfois des formulaires différents. Le présent guide concerne principalement la demande de baisse en cours de bail fondée sur une modification des bases de calcul.

Quel taux faut-il comparer au taux actuel ?

Le taux déterminant n’est pas nécessairement celui qui figurait dans votre bail initial.

Vous devez rechercher le taux utilisé lors de la dernière fixation juridiquement déterminante de votre loyer. L’OFL précise qu’il peut notamment s’agir :

• du taux indiqué dans le bail initial ;

• du taux figurant dans une notification ultérieure de hausse ;

• du taux retenu lors d’une précédente baisse acceptée ;

• du taux résultant d’une transaction ou d’une décision judiciaire.

Lorsqu’une adaptation fondée sur un nouveau taux a été acceptée ou n’a pas été contestée, c’est normalement ce nouveau taux qui sert de référence. Vérifiez en priorité le bail, la dernière notification d’adaptation du loyer et la formule officielle remise lors de la conclusion du bail.

Exemple

Votre loyer net est de 1 800 CHF par mois et sa dernière fixation repose sur un taux de 1,5 %.

Le taux actuel est de 1,25 %.

La baisse brute indicative est donc :

1 800 CHF × 2,91 % = 52,38 CHF par mois

Cela représente environ 628,56 CHF par année, avant la prise en compte des éventuels facteurs compensatoires invoqués par le bailleur.

Il s’agit d’une estimation. Le calculateur et les explications de l’OFL rappellent que le calcul doit être effectué sur la base du bail concerné et du loyer net.

Quels facteurs le bailleur peut-il opposer ?

Le taux hypothécaire n’est pas le seul élément du calcul.

Le bailleur peut notamment tenter de compenser tout ou partie de la baisse en invoquant :

• 40 % de l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation depuis la dernière fixation déterminante ;

• une augmentation démontrable des frais d’entretien ;

• une augmentation des frais d’exploitation ou d’autres coûts admissibles.

Ces facteurs sont également mentionnés dans les informations officielles de l’OFL. Le montant final dépend donc de l’ensemble des bases de calcul applicables au bail. L’OFL recommande de procéder à une analyse individuelle plutôt que d’appliquer mécaniquement 2,91 % au loyer.

En cas de désaccord, d’autres critères juridiques peuvent également intervenir, notamment le rendement admissible ou les loyers usuels dans la localité ou le quartier. Ces questions sont plus techniques et justifient souvent un conseil spécialisé.

Quels baux sont concernés ?

Le taux de référence s’applique principalement aux loyers ordinaires de logements et de locaux commerciaux en cours de bail.

Il n’est pas directement applicable, ou ne l’est pas de la même manière, dans certains cas particuliers, notamment :

• les loyers indexés pendant la période contractuelle fixe ;

• les loyers échelonnés ;

• les logements subventionnés soumis à un contrôle particulier ;

• certains appartements ou maisons de luxe entrant dans l’exception légale ;

• certains loyers commerciaux proportionnels au chiffre d’affaires.

L’OFL décrit ces exceptions dans sa foire aux questions consacrée au taux hypothécaire de référence. Le fait que votre contrat mentionne un indice, des échelons ou un régime de subvention doit donc vous inciter à faire vérifier le bail avant d’envoyer une demande.

À quelle date la baisse peut-elle prendre effet ?

La baisse ne prend généralement pas effet le jour où le taux de référence diminue.

Selon l’article 270a du Code des obligations, le locataire peut demander une diminution pour le prochain terme de résiliation possible. Il doit donc respecter à la fois :

• l’échéance contractuelle du bail ;

• le délai de résiliation prévu dans le contrat.

Par exemple, si votre bail peut être résilié pour le 30 septembre avec un préavis de trois mois, le bailleur doit normalement recevoir votre demande avant le début de ce délai, soit au plus tard à la fin du mois de juin.

C’est la réception de la demande par le bailleur, et non la date du timbre postal, qui est déterminante. Il est donc prudent de prévoir plusieurs jours de marge.

La diminution n’est en principe pas rétroactive. Attendre trop longtemps peut ainsi repousser sa prise d’effet jusqu’à l’échéance contractuelle suivante.

Comment présenter la demande ?

La loi exige une demande écrite. Elle n’impose pas expressément l’envoi par lettre recommandée, mais l’OFL recommande ce mode d’expédition afin de pouvoir prouver le contenu et la date de réception de la demande.

En pratique :

1. rédigez une lettre claire et datée ;

2. faites-la signer par tous les titulaires du bail ;

3. envoyez-la suffisamment tôt par courrier recommandé ;

4. conservez une copie de la lettre et le justificatif d’envoi ;

5. notez immédiatement les échéances des deux délais de 30 jours.

Il n’est pas indispensable de développer un raisonnement juridique complexe. La demande doit toutefois permettre d’identifier le bail, le motif invoqué et l’adaptation demandée.

Modèle de demande de baisse de loyer

Objet : demande de diminution du loyer

Madame, Monsieur,

Je suis locataire du logement situé à l’adresse suivante :

[adresse complète du logement]

Le loyer net actuel s’élève à [montant] CHF par mois, charges non comprises.

Ce loyer a été fixé sur la base d’un taux hypothécaire de référence de [ancien taux] %. Le taux hypothécaire de référence publié par l’Office fédéral du logement s’élève actuellement à 1,25 %.

En application de l’article 270a du Code des obligations, je vous demande par conséquent d’adapter mon loyer à la baisse pour le prochain terme contractuel possible, en tenant compte de l’ensemble des bases de calcul applicables.

Je vous remercie de me communiquer votre calcul détaillé ainsi que le nouveau montant du loyer net et sa date d’entrée en vigueur.

Je vous prie de vous déterminer par écrit dans le délai légal de 30 jours.

Avec mes salutations distinguées,

[nom et prénom de chaque titulaire du bail]

[signatures]

[date]

Il est possible d’indiquer le montant précis de la réduction souhaitée, mais ce n’est pas toujours nécessaire. Demander au bailleur de fournir un calcul détaillé permet aussi de comprendre les éventuelles compensations qu’il entend invoquer.

Que se passe-t-il après l’envoi ?

Le bailleur dispose de 30 jours pour répondre à la demande écrite. Cette règle ressort directement de l’article 270a du Code des obligations et est rappelée par l’OFL.

Trois situations principales peuvent se présenter.

Le bailleur accepte entièrement la demande

Vérifiez :

• le nouveau loyer net ;

• le pourcentage appliqué ;

• la date d’entrée en vigueur ;

• les éventuelles modifications des charges ;

• la base de référence qui sera retenue pour les adaptations futures.

Le bailleur accepte seulement une partie de la demande

Demandez un calcul détaillé des facteurs compensatoires : évolution de l’indice des prix, frais d’entretien, coûts d’exploitation ou autres éléments invoqués.

Vous pouvez accepter la proposition ou la contester devant l’autorité de conciliation.

Le bailleur refuse ou ne répond pas

Si le bailleur refuse, n’accepte que partiellement la demande ou ne répond pas dans son délai, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation compétente.

Vous disposez alors d’un nouveau délai de 30 jours :

• si le bailleur répond à temps, le délai commence en principe à courir dès la réception de sa réponse ;

• s’il ne répond pas, le délai commence à courir à l’expiration des 30 jours dont il disposait ;

• s’il répond après l’expiration de son propre délai, il ne faut pas supposer que votre délai recommence automatiquement à la date de cette réponse tardive.

L’OFL résume la règle en indiquant que la demande doit être portée devant l’autorité de conciliation au plus tard 60 jours après la demande initiale, lorsqu’aucune réponse utile n’est intervenue auparavant.

En cas de doute, saisissez rapidement l’autorité ou demandez conseil. N’attendez pas la fin du délai.

Si vous laissez expirer le délai de saisine, vous devrez généralement recommencer la procédure en adressant une nouvelle demande au bailleur. Cela peut repousser la date à laquelle la baisse pourrait entrer en vigueur.

Comment saisir l’autorité de conciliation ?

La demande doit être adressée à l’autorité compétente pour le lieu où se situe le logement. L’OFL publie la liste des autorités de conciliation en matière de bail, avec les adresses cantonales disponibles.

La procédure de conciliation constitue normalement la première étape du litige. Dans les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme, l’autorité comprend une présidence indépendante ainsi que des représentants des bailleurs et des locataires. La procédure est régie par le Code de procédure civile.

Préparez notamment :

• le contrat de bail ;

• les précédentes notifications de hausse ou de baisse ;

• la copie de votre demande ;

• la preuve de sa réception ;

• la réponse éventuelle du bailleur ;

• votre calcul ;

• les pièces relatives aux facteurs invoqués par les parties.

L’autorité cherchera d’abord une solution amiable. Selon la nature et la valeur du litige, elle pourra ensuite rendre une proposition, une décision dans les cas prévus par la loi ou délivrer une autorisation de procéder devant le tribunal. La fiche de l’OFL sur la procédure de conciliation présente les principales étapes.

Les erreurs les plus fréquentes

Comparer le taux actuel uniquement au bail initial

Une adaptation intermédiaire peut avoir modifié la base déterminante.

Calculer la diminution sur les charges comprises

La baisse fondée sur le taux concerne normalement le loyer net.

Croire que la baisse est automatique

Le locataire doit entreprendre une démarche. Le bailleur ne réduit généralement pas spontanément le loyer.

Envoyer la demande trop tard

La date de réception est déterminante. Un envoi effectué le dernier jour peut arriver après l’échéance.

Confondre les différents délais de 30 jours

Le délai applicable à une demande de baisse en cours de bail n’est pas le même que le délai de contestation d’un loyer initial ou d’une hausse de loyer.

Attendre plusieurs semaines après un refus

La négociation informelle ne suspend pas nécessairement le délai pour saisir l’autorité de conciliation.

Se fier à un ancien taux trouvé dans un article

Le taux est publié chaque trimestre. Vérifiez toujours sa valeur sur le site de l’Office fédéral du logement avant l’envoi.

Faut-il toujours demander une baisse ?

Une demande mérite généralement d’être examinée lorsque :

• votre loyer est fondé sur un taux supérieur au taux actuel ;

• votre bail n’appartient pas à une catégorie exclue ;

• la prochaine échéance contractuelle est identifiable ;

• la diminution brute reste significative ;

• les facteurs compensatoires ne semblent pas absorber toute la baisse.

Une estimation faible ne signifie pas nécessairement que la démarche est inutile. Même une réduction mensuelle modeste peut représenter un montant important sur plusieurs années. Il faut néanmoins comparer le gain potentiel à la complexité du dossier et, si nécessaire, obtenir un calcul professionnel.

À qui demander de l’aide ?

Vous pouvez vous adresser :

• à l’autorité cantonale de conciliation en matière de bail ;

• à une association de locataires telle que l’ASLOCA ;

• à une association de propriétaires ou de professionnels immobiliers ;

• à un avocat ou à un juriste spécialisé ;

• à un service privé de calcul ou d’accompagnement, en vérifiant ses conditions et ses tarifs.

L’OFL publie également une liste des autorités de conciliation et renvoie vers plusieurs calculateurs de loyers.

Si vous souhaitez une première vérification structurée de votre bail, vous pouvez utiliser notre diagnostic de baisse de loyer. Celui-ci fournit une information générale et ne remplace pas l’examen d’un dossier par l’autorité compétente ou un professionnel du droit.

En résumé

Pour demander une baisse de loyer fondée sur le taux hypothécaire de référence :

1. vérifiez le taux ayant servi à la dernière fixation de votre loyer ;

2. comparez-le au taux actuel, qui est de 1,25 % au 24 juillet 2026 ;

3. contrôlez que votre bail relève bien de ce mécanisme ;

4. identifiez le prochain terme et le délai de résiliation ;

5. calculez la diminution indicative sur le loyer net ;

6. envoyez une demande écrite, de préférence par recommandé ;

7. surveillez le délai de réponse de 30 jours ;

8. saisissez l’autorité de conciliation dans les 30 jours en cas de refus, de réponse partielle ou d’absence de réponse.

Une demande bien préparée n’est pas une faveur réclamée au bailleur. C’est l’exercice d’un droit prévu par le droit suisse, dans le respect des bases de calcul et des délais applicables.