Pouvez-vous obtenir une baisse de loyer ?

Comment le calcul est-il fait ?

Le point de départ, c'est le taux de référence sur lequel repose votre loyer. Il est aujourd'hui à 1,25 %, depuis le 2 septembre 2025. Chaque quart de point de baisse depuis la dernière fixation de votre loyer donne droit à une baisse de 2,91 % (art. 13 OBLF). Les quarts de point ne s'additionnent pas tout à fait : deux quarts de point font 5,66 %, trois font 8,26 %.

Le bailleur peut ensuite compenser une partie de cette baisse par la hausse des prix : 40 % du renchérissement depuis la même date, mesuré par l'indice des prix à la consommation de l'OFS (art. 16 OBLF). L'outil fait ce calcul avec l'indice jusqu'à 10.2026. Si vous ne connaissez pas le taux de votre bail, il le déduit du mois de la dernière fixation, d'après l'historique publié par l'Office fédéral du logement.

Que peut vous opposer le bailleur ?

La baisse calculée est celle que le bailleur vous doit en principe. Il peut toutefois la réduire, s'il le prouve, de plusieurs manières :

• une hausse réelle de ses coûts (impôts, assurances, entretien), chiffrée : un forfait n'est admis que par exception (art. 12 OBLF, arrêt 4A_515/2024) ;
• une réserve de hausse qu'il vous a notifiée en chiffres lors d'une précédente fixation du loyer (art. 18 OBLF) ;
• des travaux à plus-value réalisés depuis (art. 14 OBLF) ;
• un rendement qui ne serait pas excessif, même après la baisse (art. 270a CO).

C'est à lui d'apporter ces preuves. Un refus sans chiffres ne suffit pas.

Dans quels cas la baisse ne s'applique-t-elle pas ?

Ce mécanisme ne vaut pas pour un bail indexé ou échelonné (art. 269b et 269c CO), ni pour un logement subventionné dont le loyer est contrôlé par une autorité (art. 253b al. 3 CO), ni pour un logement de luxe de six pièces ou plus, cuisine non comprise (art. 253b al. 2 CO).

Comment demander la baisse ?

La demande se fait par écrit, au bailleur ou à la gérance, et vaut pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO). Elle doit lui parvenir avant le début du délai de résiliation qui précède ce terme : envoyez-la en recommandé, avec quelques jours de marge. La baisse n'est jamais rétroactive.

Si le bailleur refuse, n'accepte qu'une partie de la baisse ou ne répond pas dans les 30 jours, vous avez à votre tour 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation (art. 270a al. 2 CO). La procédure est gratuite (art. 113 CPC). Pour trouver la vôtre : l'outil qui donne l'adresse selon votre commune.