Hausse de loyer : comment la vérifier et la contester ?

La hausse est-elle valable en la forme ?

Commencez par l'avis lui-même. Prenez-le devant vous et répondez aux cinq questions du tableau. Les trois premières décident si la hausse est valable ou non, les deux suivantes peuvent seulement la réduire ou la retarder.

La dernière question demande un petit calcul. Le bailleur ne peut augmenter le loyer que pour le prochain terme de résiliation, c'est-à-dire la prochaine date pour laquelle le bail peut être résilié. Prenons un exemple : la hausse est annoncée pour le 1er avril et votre bail prévoit un préavis de trois mois. Le délai de résiliation commence donc le 1er janvier, et l'avis doit être entre vos mains le 21 décembre au plus tard. Si vous le recevez le 23 décembre, il n'est pas nul pour autant, mais la hausse est repoussée au terme suivant.

Et si vous n'êtes pas allé chercher le recommandé ? Il compte comme reçu le septième jour du délai de garde (ATF 140 III 244). Chaque défaut est repris, avec des exemples, dans le guide Avis de hausse nul : la liste de contrôle.

Jusqu'où le loyer peut-il monter selon le motif ?

Il n'existe pas de pourcentage maximum unique. Tout dépend du motif écrit sur la formule, et chaque motif se mesure depuis la dernière fixation de votre loyer (c'est-à-dire la signature du bail, ou la dernière hausse ou baisse que vous n'avez pas contestée).

Attention toutefois, le bailleur ne peut pas tout mélanger. Invoquer à la fois les loyers du quartier et la hausse de ses coûts est en principe contradictoire (ATF 121 III 6).

Si la hausse repose sur les coûts ou sur des travaux, vous pouvez demander au bailleur des chiffres précis. En revanche, cette demande ne suspend pas vos 30 jours (art. 20 al. 1 OBLF) : n'attendez pas sa réponse pour agir. Devant l'autorité, vous pourrez ensuite exiger les pièces justificatives, quel que soit le motif (art. 20 al. 2 OBLF).

Et si c'est plutôt une baisse qui vous est due ?

C'est le point à ne pas manquer. Quand le loyer est modifié, il faut aussi regarder si les variations passées du taux de référence ont été répercutées (art. 13 al. 4 OBLF). Cela veut dire qu'une hausse peut cacher une baisse qui ne vous a jamais été accordée. Et vous n'avez pas besoin d'écrire d'abord au bailleur : le locataire qui conteste une hausse peut demander une baisse en même temps (art. 270a al. 3 CO).

Le taux hypothécaire de référence depuis sa création

Voir les chiffres

Taux	Depuis le	Jusqu'au
3,50 %	10.09.2008	02.06.2009
3,25 %	03.06.2009	01.09.2009
3,00 %	02.09.2009	01.12.2010
2,75 %	02.12.2010	01.12.2011
2,50 %	02.12.2011	01.06.2012
2,25 %	02.06.2012	02.09.2013
2,00 %	03.09.2013	01.06.2015
1,75 %	02.06.2015	01.06.2017
1,50 %	02.06.2017	02.03.2020
1,25 %	03.03.2020	01.06.2023
1,50 %	02.06.2023	01.12.2023
1,75 %	02.12.2023	03.03.2025
1,50 %	04.03.2025	01.09.2025
1,25 %	02.09.2025	en vigueur

Pour le savoir, cherchez sur votre bail ou sur votre dernière notification le taux de référence sur lequel repose votre loyer. S'il est supérieur à 1,25 %, votre loyer aurait dû baisser : de 2,91 % pour un taux de 1,5 %, de 5,66 % pour 1,75 % et de 8,26 % pour 2 %. Vous trouverez le barème complet et l'historique du taux dans le guide De combien un loyer peut-il augmenter ?.

Attention toutefois, cette baisse n'est pas automatique. Le bailleur peut la réduire en prouvant ce qui la compense : 40 % du renchérissement, une hausse réelle de ses coûts, une réserve de hausse chiffrée, ou un rendement qui n'est pas excessif (ATF 147 III 32). L'Office fédéral du logement écrit d'ailleurs que la baisse est due « en principe ». Notez enfin que cette règle ne vaut pas pour un bail indexé ou échelonné.

Vous n'avez pas reçu de hausse, mais vous pensez payer trop ? Calculez la baisse à laquelle vous avez droit : le résultat s'affiche aussitôt, avec la date limite et votre lettre de demande prête à imprimer.

Prenons un exemple chiffré

Imaginons que votre loyer net soit de CHF 1'800 par mois. Il a été fixé en février 2024, quand le taux de référence était à 1,75 %. En novembre 2026, vous recevez un avis qui le porte à CHF 1'836 pour « renchérissement et hausse des coûts ». Voyons ce que vaut cette hausse, étape par étape.

1. La hausse demandée est de 1'836 moins 1'800, soit CHF 36 par mois (2 %).
2. Le taux de référence est passé de 1,75 % à 1,25 %, soit deux quarts de point. Cela donne droit à une baisse de 5,66 % : 1'800 × 5,66 % = CHF 101.90.
3. Pour le renchérissement, admettons que l'indice ait augmenté de 1,5 % depuis février 2024. Le bailleur peut en reporter 40 %, soit 0,6 % : 1'800 × 0,6 % = CHF 10.80.
4. Pour les coûts, on compte CHF 0 tant que le bailleur n'a rien chiffré ni prouvé.
5. Au bilan, 10.80 moins 101.90 donnent CHF 91.10 de moins par mois. Le loyer admissible est donc d'environ CHF 1'708.90, et non CHF 1'836.

L'enjeu ne se limite donc pas aux CHF 36 de hausse évitée : en y ajoutant les CHF 91.10 de baisse, on arrive à environ CHF 127 par mois, soit CHF 1'525 par an. Bien sûr, le chiffre de 1,5 % n'est qu'une hypothèse, et le vrai calcul se fait avec l'indice de votre bail. Notre analyse gratuite affiche, elle, l'enjeu maximal (ici CHF 138 par mois), avant ce que le bailleur pourrait prouver en sens inverse.

Pour faire le même calcul avec vos chiffres, utilisez l'outil vérifier une hausse de loyer, qui applique le taux de référence et le renchérissement.

De l'avis de hausse à l'audience

1. 1Avant le préavisAvis reçuAu moins 10 jours avant le début du délai de résiliation, sur formule officielle (art. 269d CO).
2. 230 joursContestationDès la réception de l'avis, à l'autorité de conciliation, en recommandé (art. 270b CO).
3. 3Dans les 2 moisAudienceLe bailleur doit justifier sa hausse ; vous pouvez demander la baisse liée au taux de référence (art. 270a CO).
4. 4ÉchecAu bailleur d'agirL'autorisation de procéder lui est remise : sans action dans les 30 jours, la hausse tombe (art. 209 CPC).

Dans quel délai, et à qui écrire ?

Vous avez 30 jours dès la réception de l'avis (art. 270b al. 1 CO), et le jour de réception ne compte pas. Exemple : vous avez reçu l'avis le mardi 10 novembre 2026. Votre requête doit alors être remise à la poste le jeudi 10 décembre 2026 au plus tard. Attention, le délai ne s'arrête ni pendant les vacances ni pendant les fêtes, et ne comptez pas sur un report s'il tombe un week-end. L'outil date limite de contestation calcule votre date pour vous.

Votre requête ne s'adresse ni au bailleur ni à la régie, mais à l'autorité de conciliation du lieu où se trouve l'immeuble (art. 33 CPC). L'adresse figure sur la formule officielle. Vous la trouvez aussi avec l'outil trouver mon autorité de conciliation ou dans les pages par canton.

Pour la forme, rien de compliqué : la requête est une simple lettre signée (art. 202 al. 2 CPC). Vous trouverez le texte complet dans notre modèle de lettre de contestation.

Que se passe-t-il ensuite ?

1. L'autorité transmet votre requête au bailleur et convoque les deux parties (art. 202 al. 3 CPC). Elle ne perçoit pas de frais.
2. Pendant la procédure, vous continuez à payer l'ancien loyer (art. 270e CO). Si la hausse est finalement confirmée, la différence est en principe due depuis la date prévue : mieux vaut donc la mettre de côté.
3. Vous devez venir à l'audience en personne, sinon votre requête est considérée comme retirée (art. 204 et 206 CPC).
4. L'audience peut se terminer par un accord, ou par une proposition de décision, qui est acceptée si personne ne s'y oppose dans les 20 jours (art. 210 et 211 CPC).
5. Sans accord, c'est au bailleur de saisir le tribunal dans les 30 jours (art. 209 al. 1 let. a et al. 4 CPC). S'il y renonce, il ne peut plus augmenter le loyer pour ce terme, mais seulement pour le suivant (ATF 124 III 245).

Et si le bailleur vous donnait votre congé parce que vous contestez ? C'est une crainte légitime, mais la loi vous protège. Un congé donné pendant la procédure est annulable, et il l'est encore pendant trois ans si le bailleur a perdu dans une large mesure, a renoncé ou a transigé (art. 271a al. 1 let. d et e CO). Cette protection a toutefois des limites, que nous expliquons dans le guide Contester son loyer : le risque de résiliation.

Et dans les cas particuliers ?

Votre bail est indexé ?

Dans ce cas, votre loyer suit l'indice suisse des prix à la consommation, et rien d'autre. Encore faut-il que la clause soit valable : elle ne l'est que si le bail est conclu pour cinq ans au moins (art. 269b CO). La hausse ne peut pas dépasser celle de l'indice (art. 17 al. 1 OBLF). Prenons un exemple : si l'indice passe de 104,0 à 106,6 points, soit 2,5 %, un loyer de CHF 2'000 monte de CHF 50 au plus. La formule officielle reste obligatoire, avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 et 19 al. 2 OBLF).

Vous ne pouvez contester que le calcul lié à l'indice (art. 270c CO). En contrepartie, le bailleur ne peut invoquer ni le taux, ni ses coûts, ni les loyers du quartier (ATF 147 III 32). Quant aux travaux, ils ne justifient une hausse que si le bail le prévoit expressément, et vous ne pouvez alors pas opposer la baisse du taux (ATF 151 III 16).

Votre bail est échelonné ?

Si votre bail fixe d'avance des paliers, vous ne pouvez pas les contester en cours de bail (art. 270d CO). Cela ne vous empêche pas de vérifier que le bail dure trois ans au moins, que le loyer ne monte qu'une fois par an, que chaque palier est fixé en francs (art. 269c CO) et que le montant réclamé est bien celui du bail. Notez aussi que, pour un palier, un simple écrit suffit, envoyé au plus tôt quatre mois avant (art. 269d al. 5 CO, art. 19a OBLF).

Le bailleur s'est-il gardé une réserve de hausse ?

Un bailleur qui n'augmente pas le loyer autant qu'il le pourrait peut garder le solde pour plus tard. Il doit alors indiquer, en francs ou en pour-cent du loyer, le montant auquel il renonce (art. 18 OBLF). Une réserve sans chiffre ne remplit donc pas cette exigence. Cherchez-la sur votre bail et sur votre dernier avis.

Et les frais accessoires, les logements subventionnés ou de luxe ?

Les mêmes règles valent quand le bailleur introduit de nouveaux frais accessoires ou réduit ses prestations (art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO). En revanche, la contestation des loyers abusifs ne s'applique ni aux logements subventionnés à loyer contrôlé, ni aux logements de luxe de six pièces ou plus, cuisine non comprise (art. 253b al. 2 et 3 CO).

Et si vous avez dépassé les 30 jours ?

Vous ne pouvez plus faire juger que la hausse est abusive, mais tout n'est pas perdu pour autant. Si l'avis était vicié en la forme, sa nullité peut en principe être invoquée plus tard, sous réserve de l'abus de droit. Si la hausse vous est parvenue trop tard, vous pouvez encore faire valoir son report au terme suivant. Et si le taux a baissé depuis la dernière fixation de votre loyer, vous pouvez demander une baisse au bailleur pour le prochain terme de résiliation (art. 270a CO).

Tous nos guides sur la hausse de loyer

• Avis de hausse nul : la liste de contrôle
• De combien un loyer peut-il augmenter ?
• Modèle de lettre de contestation
• L'audience de conciliation
• Coût et durée d'une contestation
• Le risque de résiliation
• Contester un loyer initial, si vous venez d'emménager

En conclusion

Une hausse de loyer n'est donc jamais à prendre telle quelle. Si l'avis n'est pas sur la formule officielle, n'indique pas de motif précis ou s'accompagne d'une menace de congé, la hausse est nulle. S'il est valable en la forme, c'est le montant qu'il faut vérifier, motif par motif, sans oublier la baisse du taux que vous pouvez lui opposer. Dans les deux cas, ce sont les 30 jours dès la réception de l'avis qui comptent.

contestation.ch est un outil automatique, pas une étude d'avocats. Notre analyse gratuite applique les règles de cette page à votre avis, et vous pouvez ensuite recevoir une requête personnalisée, prête à signer, à partir de CHF 14.90. En revanche, nous ne vous représentons pas à l'audience : pour un conseil personnel, l'autorité de conciliation et les associations de locataires vous renseignent aussi.