Comment lire la formule officielle de loyer initial ?

À quoi sert cette formule ?

Quand les logements manquent, un canton peut obliger les bailleurs à remettre une formule officielle à chaque nouveau locataire (art. 270 al. 2 CO). Son nom varie selon le canton : « avis de fixation du loyer » ou « notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail » (à Genève, on parle souvent de la feuille verte).

Cette formule vous est utile à trois titres.

D'abord, elle vous informe. Vous y lisez le loyer du locataire précédent. Sans ce chiffre, impossible de savoir si le vôtre a augmenté de plus de 10 %, ce qui est l'une des conditions pour contester (art. 270 al. 1 let. b CO).

Ensuite, elle engage le bailleur. Le motif qu'il y écrit le lie : devant l'autorité, il ne pourra pas en changer (ATF 139 III 13).

Enfin, elle protège votre délai. Là où elle est obligatoire, un loyer fixé sans elle est nul, et vous pouvez alors agir même après les 30 jours (ATF 140 III 583).

Notez que la formule concerne les logements, sous-locations comprises (ATF 124 III 62), mais pas les locaux commerciaux (ATF 139 III 13).

Où est-elle obligatoire en 2026 ?

Tout dépend du canton, et parfois du district ou de la commune.

Si la formule n'est pas obligatoire chez vous, rassurez-vous : vous gardez le droit de contester dans les 30 jours. Vous perdez seulement cette source d'information et la protection en cas d'oubli du bailleur.

Quels districts vaudois sont concernés ?

En 2026, la formule est obligatoire dans les districts de la Broye-Vully, du Gros-de-Vaud, du Jura-Nord vaudois, de Lausanne, de Lavaux-Oron, de Morges, de Nyon, de l'Ouest lausannois et de la Riviera-Pays-d'Enhaut.

En revanche, elle ne l'est pas dans le district d'Aigle, que le canton ne classe pas en pénurie cette année. Ce district compte quinze communes : Aigle, Bex, Chessel, Corbeyrier, Gryon, Lavey-Morcles, Leysin, Noville, Ollon, Ormont-Dessous, Ormont-Dessus, Rennaz, Roche, Villeneuve et Yvorne.

Quelles communes neuchâteloises sont concernées ?

À Neuchâtel, tout dépend de la commune et de la taille du logement.

Les demi-pièces ne comptent pas : un 3,5 pièces compte comme un 3 pièces. Pour un logement d'une pièce ou de six pièces et plus dans une commune listée, en revanche, la règle n'est pas claire, car l'arrêté cantonal d'exécution vise tout nouveau bail d'habitation dans ces communes. Dans ce cas, posez la question à la chambre de conciliation.

Quelle règle s'applique à votre bail ?

C'est la date de signature qui compte, car la loi vise la conclusion du bail (art. 270 al. 2 CO). Cela veut dire que si vous avez signé en novembre et reçu les clés en janvier, c'est la règle de novembre qui s'applique.

Comme les listes de Genève, de Vaud et de Neuchâtel changent d'une année à l'autre, ce tableau ne vaut que pour les baux conclus en 2026. Pour un bail plus ancien, renseignez-vous auprès de l'autorité de conciliation, qui a le devoir de conseiller les locataires (art. 21 al. 2 OBLF).

Logements vacants depuis 2014 : Genève, Vaud et la Suisse

GenèveVaudSuisseSeuil de pénurie : 1,5 %

Voir les chiffres

Année	Genève	Vaud	Suisse
2014	0,39 %	0,68 %	1,07 %
2015	0,41 %	0,68 %	1,18 %
2016	0,45 %	0,81 %	1,30 %
2017	0,51 %	0,91 %	1,45 %
2018	0,53 %	1,08 %	1,62 %
2019	0,54 %	1,10 %	1,66 %
2020	0,49 %	1,37 %	1,72 %
2021	0,51 %	1,35 %	1,54 %
2022	0,38 %	1,10 %	1,31 %
2023	0,42 %	0,98 %	1,15 %
2024	0,46 %	0,96 %	1,08 %
2025	0,34 %	0,89 %	1,00 %
2026	0,31 %	0,87 %	0,93 %

Comment la lire, ligne par ligne ?

Chaque canton a sa propre mise en page, mais le contenu de la formule est fixé par le droit fédéral (art. 19 al. 1 et 3 OBLF). Nous reprenons ci-dessous les rubriques dans l'ordre où la formule neuchâteloise les présente.

1. Le loyer précédent

Cette rubrique contient trois montants : le loyer sans les charges, les charges et le total. Seul le premier sert au calcul.

Exemple : la formule indique un loyer précédent de CHF 1'400 sans charges, et votre bail prévoit CHF 1'610 sans charges.

1. Écart : 1'610 - 1'400 = CHF 210.
2. Hausse : 210 / 1'400 = 15 %.
3. 15 % dépasse 10 % : vous pouvez contester (art. 270 al. 1 let. b CO).

Si cette rubrique est vide, la formule est viciée et le loyer est nul (ATF 140 III 583). Et si le logement n'a jamais été loué ? Il n'y a alors pas de loyer précédent à comparer, et il vous reste la pénurie et la nécessité personnelle pour ouvrir la contestation.

2. Le taux de référence et l'indice des prix de l'ancien loyer

Ces deux lignes sont obligatoires depuis le 1er octobre 2025 (art. 19 al. 3 let. a et b OBLF). Elles indiquent sur quelles bases l'ancien loyer avait été fixé :

• le taux d'intérêt de référence, un taux publié par la Confédération qui sert de base aux loyers ;
• l'indice suisse des prix à la consommation, qui mesure le renchérissement.

À quoi servent-elles ? Dans un immeuble ancien, une hausse massive fait présumer un loyer abusif si elle ne s'explique ni par le taux ni par les prix (ATF 147 III 431). Grâce à ces deux lignes, vous pouvez le vérifier vous-même.

Prenons un exemple. La formule indique un taux de référence de 1,75 % pour l'ancien loyer. Or le taux est de 1,25 % depuis le 2 septembre 2025 : il a donc baissé depuis la dernière fixation de l'ancien loyer. Et une baisse du taux ne peut pas expliquer une hausse de loyer.

Pour l'indice, comparez le chiffre inscrit avec le dernier indice publié : vous verrez de combien les prix ont monté depuis.

Et si ces lignes manquent sur un bail conclu dès le 1er octobre 2025 ? Le Conseil fédéral a écrit que le loyer initial pourrait alors être considéré comme nul. Attention toutefois, aucun arrêt ne l'a encore confirmé : c'est un argument à faire valoir, pas une certitude.

3. Le nouveau loyer et le début du bail

Vérifiez que les montants sont bien ceux de votre bail, avec le loyer et les charges séparés. La date de début du bail compte aussi, car un loyer corrigé par le juge s'applique dès cette date.

4. Le motif de la hausse

Le bailleur doit donner un motif précis (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 et al. 3 OBLF), et il y a trois choses à contrôler.

Vérifiez d'abord qu'il y a bien un motif, car une hausse non motivée entraîne la nullité du loyer (ATF 140 III 583). Assurez-vous ensuite que les motifs ne se contredisent pas : invoquer à la fois les loyers du quartier et des travaux à plus-value donne une motivation nulle (ATF 139 III 13). Enfin, si le motif figure dans une lettre jointe, la formule doit renvoyer expressément à cette lettre (art. 19 al. 1bis OBLF).

Le motif vous indique aussi sur quel terrain se jouera le débat. Si le bailleur invoque les « loyers usuels du quartier », il devra montrer des logements comparables. S'il parle de « travaux » ou de « prestations supplémentaires », il devra les chiffrer. Vous restez toutefois libre de demander l'examen d'un autre critère, par exemple le rendement (ATF 139 III 13).

5. Vos droits et les adresses

La formule rappelle à quelles conditions vous pouvez contester et donne la liste des autorités de conciliation du canton (art. 19 al. 1 let. c OBLF). Celle de Neuchâtel précise même que la requête se dépose en deux exemplaires et que la procédure est gratuite.

Quand devez-vous la recevoir ?

En principe, au plus tard à votre entrée dans le logement (ATF 121 III 56). Les lois genevoise et fribourgeoise fixent d'ailleurs ce moment au jour de la remise de la chose louée.

Et si elle arrive plus tard ? Tout dépend du moment où vous la recevez.

Prenons un exemple : vous recevez les clés le lundi 2 mars 2026.

• Formule reçue avec le bail : dernier jour pour contester le mercredi 1er avril 2026.
• Formule reçue le lundi 16 mars : dernier jour le mercredi 15 avril 2026.
• Formule reçue le vendredi 10 avril, 39 jours après les clés : elle arrive trop tard et ne répare rien.

Pour calculer votre propre date, utilisez l'outil de date limite de contestation.

L'ATF 142 III 369 apporte encore deux précisions pratiques. D'abord, votre signature sur la formule n'est pas une condition de validité, puisqu'il s'agit d'une déclaration du bailleur. Ensuite, si le bail mentionne la formule parmi ses annexes, le bailleur qui en produit une copie complète est présumé vous l'avoir envoyée. Si elle manquait dans l'enveloppe, ce sera alors à vous de le rendre vraisemblable. Contrôlez donc les annexes le jour où vous recevez le bail, et gardez l'enveloppe avec tout son contenu.

Et si elle manque ou qu'elle est incomplète ?

Reprenez votre formule et répondez aux questions ci-dessous. Là où la formule est obligatoire, un seul « non » aux quatre premières questions suffit pour que le loyer soit nul.

1. Avez-vous reçu une formule officielle du canton, et pas une simple lettre ?
2. L'avez-vous reçue au plus tard 30 jours après les clés ?
3. Indique-t-elle le loyer précédent ?
4. Indique-t-elle un motif de hausse, sans contradiction ?
5. Pour un bail conclu dès le 1er octobre 2025 : indique-t-elle le taux de référence et l'indice de l'ancien loyer ? Un « non » ici est un argument, pas une certitude.

Si vous avez répondu « non » à l'une de ces questions, la suite est expliquée dans le guide Formule absente ou tardive : que faire, même après 30 jours.

Où trouver les formules des cantons ?

Vous pouvez comparer le document que vous avez reçu avec les formules publiées par les cantons :

• Neuchâtel : notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail
• Fribourg : formule de loyer initial, version du 1er octobre 2025
• Berne : formule officielle de loyer initial
• Vaud : spécimen de formule officielle 2026, annexé à l'arrêté du 17 décembre 2025 et les formules agréées
• Genève : la formule est fournie par le bailleur. Son contenu est fixé par la loi d'application du code civil (art. 207 LaCC).

Les formules ci-dessous sont celles que publient les cantons, avec leurs rubriques numérotées. À Berne, la formule renvoie à une deuxième page (délai, adresses, extrait du Code des obligations) : vérifiez que vous l'avez reçue en entier.

Vaud : formule officielle de loyer initial

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1. Loyer précédent. Le loyer et les charges payés par le locataire précédent. C'est la base de comparaison : une hausse de plus de 10 % ouvre la contestation. Si cette rubrique est vide, le loyer initial est nul. (art. 270 al. 1 let. b CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 1 et al. 3 OBLF ; ATF 140 III 583)
2. Taux de référence et indice. Le taux d'intérêt de référence et l'indice des prix sur lesquels reposait l'ancien loyer. Obligatoires pour les baux conclus dès le 1er octobre 2025 ; leur absence est un argument de nullité, pas une certitude. (art. 19 al. 3 let. a et b OBLF)
3. Nouveau loyer. Votre loyer et vos charges selon le bail. Comparez le loyer sans charges avec celui du locataire précédent. (art. 19 al. 1 let. a ch. 2 et al. 3 OBLF)
4. Motif de la hausse. Le bailleur doit indiquer un motif précis, et il en reste prisonnier devant l'autorité. Pas de motif, ou des motifs contradictoires : le loyer est nul. (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 et al. 3 OBLF ; ATF 140 III 583 ; ATF 139 III 13)
5. Délai de 30 jours. Vous pouvez contester le loyer initial dans les 30 jours qui suivent la remise des clés, devant l'autorité de conciliation du lieu de l'immeuble. Passé ce délai, il est tenu pour accepté, sauf formule absente ou viciée. (art. 270 al. 1 CO ; art. 19 al. 1 let. c et al. 3 OBLF)
6. Formule agréée. En Vaud, chaque bailleur ou régie utilise sa propre version agréée par le canton, au texte conforme à ce spécimen (seul un logo peut s'ajouter). La date d'agrément figure ici et peut se vérifier dans la liste cantonale des formules agréées. (art. 270 al. 2 CO ; art. 1 ALFOCL 2026)

Fribourg : formule officielle de loyer initial

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1. Loyer précédent. Le loyer et les charges payés par le locataire précédent. C'est la base de comparaison : une hausse de plus de 10 % ouvre la contestation. Si cette rubrique est vide, le loyer initial est nul. (art. 270 al. 1 let. b CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 1 et al. 3 OBLF ; ATF 140 III 583)
2. Nouveau loyer. Votre loyer et vos charges selon le bail. Comparez le loyer sans charges avec celui du locataire précédent. (art. 19 al. 1 let. a ch. 2 et al. 3 OBLF)
3. Début du bail. La date d'entrée dans le logement. Elle fait partir le délai de 30 jours et c'est dès cette date qu'un loyer réduit s'applique. (art. 270 al. 1 CO)
4. Taux de référence et indice. Le taux d'intérêt de référence et l'indice des prix sur lesquels reposait l'ancien loyer. Obligatoires pour les baux conclus dès le 1er octobre 2025 ; leur absence est un argument de nullité, pas une certitude. (art. 19 al. 3 let. a et b OBLF)
5. Motif de la hausse. Le bailleur doit indiquer un motif précis, et il en reste prisonnier devant l'autorité. Pas de motif, ou des motifs contradictoires : le loyer est nul. (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 et al. 3 OBLF ; ATF 140 III 583 ; ATF 139 III 13)
6. Remise et délai. L'avis doit être remis au plus tard le jour de la remise des clés. Vous avez ensuite 30 jours pour contester devant la commission de conciliation, avec le bail et cet avis. (art. 27 al. 3 LABLF (RSF 222.3.1) ; art. 270 al. 1 CO)

Neuchâtel : formule officielle de loyer initial

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1. Loyer précédent. Le loyer et les charges payés par le locataire précédent. C'est la base de comparaison : une hausse de plus de 10 % ouvre la contestation. Si cette rubrique est vide, le loyer initial est nul. (art. 270 al. 1 let. b CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 1 et al. 3 OBLF ; ATF 140 III 583)
2. Taux de référence et indice. Le taux d'intérêt de référence et l'indice des prix sur lesquels reposait l'ancien loyer. Obligatoires pour les baux conclus dès le 1er octobre 2025 ; leur absence est un argument de nullité, pas une certitude. (art. 19 al. 3 let. a et b OBLF)
3. Nouveau loyer. Votre loyer et vos charges selon le bail. Comparez le loyer sans charges avec celui du locataire précédent. (art. 19 al. 1 let. a ch. 2 et al. 3 OBLF)
4. Début du bail. La date d'entrée dans le logement. Elle fait partir le délai de 30 jours et c'est dès cette date qu'un loyer réduit s'applique. (art. 270 al. 1 CO)
5. Motif de la hausse. Le bailleur doit indiquer un motif précis, et il en reste prisonnier devant l'autorité. Pas de motif, ou des motifs contradictoires : le loyer est nul. (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 et al. 3 OBLF ; ATF 140 III 583 ; ATF 139 III 13)
6. Délai et chambres de conciliation. 30 jours dès la remise des clés, devant la chambre de conciliation du tribunal régional. Requête en deux exemplaires avec les pièces ; la procédure est gratuite. (art. 270 al. 1 CO ; art. 19 al. 1 let. c et al. 3 OBLF)

Berne (Jura bernois) : formule officielle de loyer initial

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1. Début du bail. La date d'entrée dans le logement. Elle fait partir le délai de 30 jours et c'est dès cette date qu'un loyer réduit s'applique. (art. 270 al. 1 CO)
2. Loyer précédent. Le loyer et les charges payés par le locataire précédent. C'est la base de comparaison : une hausse de plus de 10 % ouvre la contestation. Si cette rubrique est vide, le loyer initial est nul. (art. 270 al. 1 let. b CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 1 et al. 3 OBLF ; ATF 140 III 583)
3. Nouveau loyer. Votre loyer et vos charges selon le bail. Comparez le loyer sans charges avec celui du locataire précédent. (art. 19 al. 1 let. a ch. 2 et al. 3 OBLF)
4. Taux de référence et indice. Le taux d'intérêt de référence et l'indice des prix sur lesquels reposait l'ancien loyer. Obligatoires pour les baux conclus dès le 1er octobre 2025 ; leur absence est un argument de nullité, pas une certitude. (art. 19 al. 3 let. a et b OBLF)
5. Motif de la hausse. Le bailleur doit indiquer un motif précis, et il en reste prisonnier devant l'autorité. Pas de motif, ou des motifs contradictoires : le loyer est nul. (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 et al. 3 OBLF ; ATF 140 III 583 ; ATF 139 III 13)
6. Formule agréée. Mention de l'agrément par la Cour suprême. Le délai de contestation et les autorités de conciliation figurent en page 2, l'extrait de la loi en page 3 : les trois pages forment la formule. (art. 270 al. 2 CO ; art. 135a LiCCS)

En conclusion

La formule officielle n'est donc pas une simple formalité. Si elle était obligatoire pour votre bail et que vous l'avez reçue à temps et complète, elle vous donne le loyer précédent et le motif de la hausse : de quoi juger si une contestation vaut la peine pendant le délai. Si elle manquait, est arrivée plus de 30 jours après les clés ou était incomplète, la fixation du loyer est nulle et vous pouvez agir même après ce délai (ATF 140 III 583). Et si elle n'est pas obligatoire chez vous, vous gardez le droit de contester dans les 30 jours.

Pour la démarche complète, des conditions à l'audience, lisez le guide Contester son loyer initial. Notre analyse gratuite vérifie, à partir de votre bail et de vos réponses, si la contestation est ouverte et jusqu'à quand.