Hausse de loyer nulle : quels défauts repérer sur votre avis ?

Pourquoi la forme compte-t-elle autant ?

Une hausse de loyer est ce qu'on appelle un acte formel. Cela veut dire que le bailleur ne peut pas se contenter de vous annoncer un nouveau montant : il doit utiliser une formule agréée par le canton et y indiquer ses motifs, sans menacer de résilier (art. 269d CO). Si l'une de ces exigences manque, la loi ne discute même pas le montant. La hausse est nulle, c'est-à-dire qu'elle ne produit aucun effet et que l'ancien loyer reste dû.

Comment contrôler votre avis ?

Posez l'avis devant vous et répondez aux sept questions du tableau, dans l'ordre. Les trois premières portent sur des défauts graves : un seul « non » suffit à rendre la hausse nulle.

À quoi ressemble la formule de votre canton ?

Le schéma ci-dessous reprend les formules officielles publiées par les cantons. Les numéros renvoient aux rubriques à contrôler sur votre avis.

Fribourg : formule officielle de hausse de loyer

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1. Ancien loyer. Votre loyer et vos charges actuels. Ils doivent figurer sur la formule. (art. 19 al. 1 let. a ch. 1 OBLF)
2. Nouveau loyer. Le loyer et les charges demandés. La différence avec l'ancien loyer est la hausse à vérifier. (art. 19 al. 1 let. a ch. 2 OBLF)
3. Date d'effet. La hausse ne vaut que pour le prochain terme de résiliation, et l'avis doit vous parvenir dix jours au moins avant le début du préavis. Trop tard, elle est repoussée au terme suivant. (art. 269d al. 1 CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 3 OBLF)
4. Motifs de la hausse. Sans motif, la hausse est nulle. S'il y a plusieurs motifs, chacun doit être chiffré ; une lettre jointe ne compte que si la formule y renvoie expressément. (art. 269d al. 2 let. b CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 4 et al. 1bis OBLF)
5. Délai de 30 jours. Vous pouvez contester la hausse dans les 30 jours dès réception, devant l'autorité de conciliation indiquée. Ce délai ne se rattrape pas pour discuter le montant. Attention : pour le district de la Sarine, cette formule donne encore une ancienne adresse (case postale 617) ; le canton indique aujourd'hui la Grand-Rue 27, 1700 Fribourg (fr.ch, 30.07.2026). (art. 270b al. 1 CO ; art. 19 al. 1 let. c OBLF)
6. Signature du bailleur. La signature peut être imprimée depuis le 1er octobre 2025. En revanche, l'avis ne doit contenir ni résiliation ni menace de résiliation, sinon la hausse est nulle. (art. 269d al. 2 let. c et al. 4 CO)

Neuchâtel : formule officielle de hausse de loyer

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1. Formule agréée. La mention d'agrément cantonal. Une simple lettre de la régie, sans formule agréée, rend la hausse nulle. (art. 269d al. 1 et al. 2 let. a CO)
2. Ancien loyer. Votre loyer et vos charges actuels. Ils doivent figurer sur la formule. (art. 19 al. 1 let. a ch. 1 OBLF)
3. Nouveau loyer. Le loyer et les charges demandés. La différence avec l'ancien loyer est la hausse à vérifier. (art. 19 al. 1 let. a ch. 2 OBLF)
4. Date d'effet. La hausse ne vaut que pour le prochain terme de résiliation, et l'avis doit vous parvenir dix jours au moins avant le début du préavis. Trop tard, elle est repoussée au terme suivant. (art. 269d al. 1 CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 3 OBLF)
5. Motifs de la hausse. Sans motif, la hausse est nulle. S'il y a plusieurs motifs, chacun doit être chiffré ; une lettre jointe ne compte que si la formule y renvoie expressément. (art. 269d al. 2 let. b CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 4 et al. 1bis OBLF)
6. Délai de 30 jours. Vous pouvez contester la hausse dans les 30 jours dès réception, devant l'autorité de conciliation indiquée. Ce délai ne se rattrape pas pour discuter le montant. (art. 270b al. 1 CO ; art. 19 al. 1 let. c OBLF)

Berne (Jura bernois) : formule officielle de hausse de loyer

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1. Ancien loyer. Votre loyer et vos charges actuels. Ils doivent figurer sur la formule. (art. 19 al. 1 let. a ch. 1 OBLF)
2. Nouveau loyer et date d'effet. Le loyer demandé et la date dès laquelle il s'appliquerait (« nouveau dès »). Vérifiez qu'elle tombe sur un terme de résiliation et que l'avis vous est parvenu dix jours avant le préavis. (art. 269d al. 1 CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 2 et 3 OBLF)
3. Motifs de la hausse. Sans motif, la hausse est nulle. S'il y a plusieurs motifs, chacun doit être chiffré ; une lettre jointe ne compte que si la formule y renvoie expressément. (art. 269d al. 2 let. b CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 4 et al. 1bis OBLF)
4. Délai de 30 jours. Vous pouvez contester la hausse dans les 30 jours dès réception, devant l'autorité de conciliation indiquée. Ce délai ne se rattrape pas pour discuter le montant. (art. 270b al. 1 CO ; art. 19 al. 1 let. c OBLF)
5. Signature du bailleur. La signature peut être imprimée depuis le 1er octobre 2025. En revanche, l'avis ne doit contenir ni résiliation ni menace de résiliation, sinon la hausse est nulle. (art. 269d al. 2 let. c et al. 4 CO)
6. Formule agréée. Mention de l'agrément par la Cour suprême. La formule ne vaut qu'avec l'extrait du Code des obligations au verso ou en page 2. (art. 269d al. 1 CO)

Valais : formule officielle de hausse de loyer

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1. Ancien loyer. Votre loyer et vos charges actuels. Ils doivent figurer sur la formule. (art. 19 al. 1 let. a ch. 1 OBLF)
2. Nouveau loyer. Le loyer et les charges demandés. La différence avec l'ancien loyer est la hausse à vérifier. (art. 19 al. 1 let. a ch. 2 OBLF)
3. Date d'effet. La hausse ne vaut que pour le prochain terme de résiliation, et l'avis doit vous parvenir dix jours au moins avant le début du préavis. Trop tard, elle est repoussée au terme suivant. (art. 269d al. 1 CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 3 OBLF)
4. Motifs de la hausse. Sans motif, la hausse est nulle. S'il y a plusieurs motifs, chacun doit être chiffré ; une lettre jointe ne compte que si la formule y renvoie expressément. (art. 269d al. 2 let. b CO ; art. 19 al. 1 let. a ch. 4 et al. 1bis OBLF)
5. Délai de 30 jours. Vous pouvez contester la hausse dans les 30 jours dès réception, devant l'autorité de conciliation indiquée. Ce délai ne se rattrape pas pour discuter le montant. (art. 270b al. 1 CO ; art. 19 al. 1 let. c OBLF)
6. Formule agréée. La formule n'est valable qu'avec sa page 2, l'extrait du Code des obligations. Une page 1 seule est un argument de vice de forme. (art. 269d al. 1 CO)

Petite particularité à Berne et en Valais : la formule précise elle-même qu'elle ne vaut qu'accompagnée de l'extrait du Code des obligations imprimé au verso. Si vous n'avez reçu que la première page, gardez-la telle quelle et signalez-le dans votre contestation.

Quels défauts rendent la hausse nulle ?

L'avis est-il sur la formule officielle ?

C'est le premier point à vérifier. La hausse doit être notifiée au moyen de la formule officielle, sinon elle est nulle (art. 269d al. 2 let. a CO). Une lettre de la régie, un courriel ou un message ne suffisent donc pas, même s'ils sont clairs et polis.

Et la formule ne se remplit pas n'importe comment. Elle doit contenir l'ancien loyer et les anciennes charges, le nouveau loyer et les nouvelles charges, la date d'entrée en vigueur, les motifs précis, la manière de contester et la liste des autorités de conciliation du canton (art. 19 al. 1 OBLF). La même exigence vaut pour un bail indexé (art. 19 al. 2 OBLF) et pour les autres changements imposés par le bailleur, comme de nouveaux frais accessoires ou une prestation supprimée (art. 269d al. 3 CO).

Le motif est-il indiqué, et compréhensible ?

La hausse est nulle lorsque les motifs ne sont pas indiqués (art. 269d al. 2 let. b CO). Le Tribunal fédéral va même plus loin : si le motif n'est pas assez précis pour que vous compreniez sur quoi repose la hausse, elle est nulle aussi (ATF 121 III 6). Une case cochée « adaptation du loyer », par exemple, ou une formule creuse du type « évolution du marché » sans autre explication, est à contester.

Attention toutefois, le juge apprécie au cas par cas. Dans l'arrêt cité, la part de hausse fondée sur le taux hypothécaire, clairement expliquée, est restée valable, et seuls les facteurs mal motivés ont été écartés. Un avis qui contient un motif clair et un motif flou n'est donc pas forcément nul en entier.

L'avis s'accompagne-t-il d'une résiliation ou d'une menace ?

La hausse est nulle lorsqu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 let. c CO). Imaginons que la régie vous écrive : « Sans votre accord d'ici au 30 du mois, nous serons contraints de résilier votre bail. » C'est exactement le cas visé par la loi. Gardez bien la lettre ou le courriel qui contient cette phrase, car c'est votre preuve.

Et les défauts qui ne font tomber qu'une partie de la hausse ?

D'autres défauts ne rendent pas toute la hausse nulle, mais en fragilisent une partie.

Le premier concerne les hausses fondées sur plusieurs motifs. Dans ce cas, la formule doit détailler le montant qui correspond à chacun (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Prenons un exemple : si elle annonce CHF 80 pour « renchérissement, coûts et travaux » sans répartition, vous ne pouvez rien vérifier. Dites-le dans votre requête.

Le deuxième concerne la lettre d'accompagnement. Si le motif ne figure que dans une lettre jointe, cette lettre ne vaut motivation que si la formule officielle s'y réfère expressément (art. 19 al. 1bis OBLF).

Le troisième, enfin, concerne les motifs qui se contredisent. Invoquer à la fois les loyers du quartier et la hausse des coûts est, selon le Tribunal fédéral, de prime abord incompatible (ATF 121 III 6). Et pour cause : le premier motif compare votre loyer au marché, alors que le second le calcule d'après les charges du bailleur.

Et si l'avis est arrivé trop tard ?

L'avis doit vous parvenir dix jours au moins avant le début du délai de résiliation (art. 269d al. 1 CO). S'il arrive plus tard, il n'est pas nul pour autant, mais ses effets sont reportés au prochain terme de résiliation (ATF 107 II 189). Cela veut dire que vous n'obtenez pas l'annulation de la hausse, mais que vous gagnez des mois à l'ancien loyer.

Pour savoir si l'avis est arrivé à temps, on compte à rebours en deux temps : on recule d'abord du préavis de résiliation, puis de dix jours pleins. Avec le préavis légal de trois mois pour un logement, cela donne :

Si votre bail prévoit un préavis plus long, reculez d'autant. Et attention, c'est la date à laquelle vous avez le pli en main qui compte, pas la date d'envoi. Un recommandé que vous n'avez pas retiré est réputé reçu le septième et dernier jour du délai de garde à la poste (ATF 140 III 244).

Pour un bail indexé, en revanche, la règle est différente : la hausse peut être notifiée pour la fin d'un mois avec un préavis de 30 jours au moins (art. 17 al. 3 OBLF).

Qu'est-ce qui n'annule pas la hausse ?

Certains détails peuvent sembler suspects sans pour autant rendre la hausse nulle.

C'est le cas d'une signature imprimée. Depuis le 1er octobre 2025, une signature reproduite mécaniquement sur la formule suffit (art. 269d al. 4 CO).

C'est aussi le cas d'un palier de bail échelonné annoncé par simple lettre. Pour les hausses prévues d'avance dans un bail échelonné, la forme écrite suffit, sans formule officielle (art. 269d al. 5 CO). La lettre ne peut toutefois pas partir plus de quatre mois avant le palier (art. 19a OBLF).

Une ancienne version de la formule n'entraîne pas forcément la nullité non plus. Le Tribunal fédéral l'a rappelé à propos du congé (ATF 140 III 244).

Un envoi par courrier simple ne change rien non plus. La loi exige que l'avis vous parvienne à temps, elle ne parle pas de recommandé. Ce qui compte est la date à laquelle vous l'avez reçu : notez-la et gardez l'enveloppe.

Enfin, un montant qui vous paraît trop élevé n'est pas un défaut de forme. C'est une hausse à contester sur le fond, et là, le délai de 30 jours est impératif. Pour savoir si c'est le cas, lisez De combien un loyer peut-il augmenter ?.

Faut-il quand même contester dans les 30 jours ?

Oui, dans tous les cas, et pour trois raisons.

D'abord, si le juge estime que votre avis est valable en la forme, vous aurez perdu le droit de discuter le montant. Le délai de 30 jours pour contester une hausse abusive ne se rattrape pas (art. 270b al. 1 CO).

Ensuite, la nullité peut en principe être invoquée après les 30 jours. Le Tribunal fédéral l'a dit expressément pour le congé nul, en réservant l'abus de droit (ATF 140 III 244), et la même solution est généralement admise pour la hausse nulle. Mais plus vous attendez en payant sans réagir, plus le bailleur pourra soutenir que vous avez accepté.

Enfin, la procédure de conciliation est gratuite, et l'ancien loyer reste dû pendant qu'elle dure (art. 270e CO).

Concrètement, le plus sûr est de saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours, en demandant d'abord que la nullité soit constatée et, en second lieu, que la hausse soit refusée comme abusive. Notre modèle de lettre de contestation est construit ainsi, et l'outil date limite de contestation vous donne votre dernier jour.

Et si vous avez déjà payé le nouveau loyer ?

Rassurez-vous : payer ne rend pas valable un avis nul. Vous pouvez en principe demander que la nullité soit constatée et que la différence versée vous soit rendue. Il existe toutefois deux limites, qui dépendent de votre situation : l'abus de droit, si vous avez payé pendant longtemps sans réserve, et la prescription des montants anciens. Sur ces deux points, faites vérifier votre cas par l'autorité de conciliation ou par une association de locataires.

Attention toutefois, ne réduisez pas vous-même vos versements du jour au lendemain. Si le bailleur conteste la nullité, il peut vous reprocher un retard de paiement. Écrivez-lui plutôt, puis saisissez l'autorité et demandez-lui de constater la nullité et d'ordonner la restitution.

Et si la hausse est seulement arrivée trop tard ? Si vous avez payé le nouveau loyer dès la date annoncée, vous pouvez en principe réclamer la différence pour les mois qui précèdent le bon terme.

À quoi cela ressemble-t-il en pratique ?

Premier cas, la régie vous écrit en octobre : « Dès le 1er février, votre loyer passera de CHF 1'650 à CHF 1'720. » Aucune formule officielle n'est jointe. La hausse est donc nulle, et votre loyer reste à CHF 1'650, soit CHF 70 par mois que vous n'avez pas à payer.

Deuxième cas, la formule annonce CHF 90 de hausse pour « adaptation aux loyers du quartier et hausse des coûts ». Les deux motifs sont de prime abord incompatibles, et le montant de chacun n'est pas indiqué. La hausse n'est pas nulle d'office, mais elle est mal motivée. Devant l'autorité, exigez la répartition, les logements comparables et les chiffres des coûts (art. 20 al. 2 OBLF).

Troisième cas, l'avis arrive après Noël. Il annonce une hausse de CHF 60 par mois pour le 1er avril, avec un préavis de trois mois, et vous le recevez le 28 décembre. Or la limite était le 21 décembre. La hausse est donc repoussée au terme suivant : si votre bail peut être résilié pour la fin de chaque trimestre, elle ne prend effet que le 1er juillet. Vous gagnez ainsi trois mois, soit CHF 180.

En conclusion

Tous les défauts n'ont donc pas le même poids. Si l'avis n'est pas sur la formule officielle, n'indique pas de motif précis ou s'accompagne d'une menace de résiliation, la hausse est nulle. S'il est seulement arrivé trop tard, elle est repoussée au terme suivant. Et s'il est en règle, c'est le montant qu'il faut vérifier, car un avis sans défaut de forme peut encore dépasser le plafond légal. Dans tous les cas, le plus prudent reste de saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours, même si la nullité peut être invoquée plus tard.

Le guide complet Hausse de loyer : la vérifier et la contester explique les motifs, le calcul et la suite de la procédure. Et si vous craignez la réaction du bailleur, lisez Contester son loyer : le risque de résiliation.

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