De combien un loyer peut-il augmenter en Suisse ?

Existe-t-il un pourcentage maximum ?

Non. Vous ne trouverez nulle part dans la loi une phrase du type « un loyer ne peut pas augmenter de plus de 3 % par an ». Le droit suisse fonctionne autrement : une hausse est admise si elle repose sur un motif reconnu (art. 269a CO), et chaque motif a sa propre limite.

Pour connaître le maximum dans votre cas, il vous faut donc trois informations :

1. Le motif écrit sur la formule officielle.
2. La date de la dernière fixation de votre loyer, avec le taux de référence et l'indice des prix en vigueur ce jour-là. Ils figurent en général sur le bail ou sur la dernière notification.
3. Ce qui a changé depuis.

Quel est le plafond pour chaque motif ?

Pour le renchérissement, attention : les deux indices doivent être exprimés sur la même base. L'Office fédéral de la statistique propose un calculateur du renchérissement qui fait la conversion pour vous.

Pour les coûts, le Tribunal fédéral demande de comparer deux moyennes : celle des charges avant la dernière fixation du loyer et celle des charges avant la hausse, en général sur cinq ans, parfois sur trois. Le bailleur ne peut donc pas, en principe, se contenter d'un forfait. Celui-ci n'est admis que par exception, et son application systématique n'est pas admissible (arrêt 4A_515/2024 du 3 mars 2025).

Pourquoi le taux de référence ne justifie-t-il aucune hausse aujourd'hui ?

Le taux hypothécaire de référence est publié chaque trimestre par la Confédération et arrondi au quart de point (art. 12a OBLF). Il est à 1,25 % depuis le 2 septembre 2025, une valeur confirmée le 1er septembre 2026, et la prochaine publication aura lieu le 1er décembre 2026.

Or 1,25 % est le niveau le plus bas depuis la création de ce taux en 2008. Cela veut dire qu'aucun loyer ne peut reposer sur un taux inférieur. Tant que le taux reste à 1,25 %, un bailleur qui écrit « hausse du taux de référence » sur la formule invoque donc un motif qui n'existe pas. Et c'est bien le taux connu au moment où l'avis est envoyé qui compte (ATF 122 III 20).

Le taux hypothécaire de référence depuis sa création

Voir les chiffres

Taux	Depuis le	Jusqu'au
3,50 %	10.09.2008	02.06.2009
3,25 %	03.06.2009	01.09.2009
3,00 %	02.09.2009	01.12.2010
2,75 %	02.12.2010	01.12.2011
2,50 %	02.12.2011	01.06.2012
2,25 %	02.06.2012	02.09.2013
2,00 %	03.09.2013	01.06.2015
1,75 %	02.06.2015	01.06.2017
1,50 %	02.06.2017	02.03.2020
1,25 %	03.03.2020	01.06.2023
1,50 %	02.06.2023	01.12.2023
1,75 %	02.12.2023	03.03.2025
1,50 %	04.03.2025	01.09.2025
1,25 %	02.09.2025	en vigueur

Le bailleur a-t-il répercuté les baisses passées ?

C'est peut-être le passage le plus important de ce guide. Quand le taux baisse, le loyer doit être réduit en proportion (art. 13 al. 1 OBLF). Et lors d'une modification du loyer, il faut examiner si les variations antérieures du taux ont bien été répercutées (art. 13 al. 4 OBLF). Cela veut dire que si votre bailleur n'a pas baissé le loyer quand il le devait, vous pouvez opposer cette baisse à la hausse qu'il demande aujourd'hui, quel que soit son motif, et la réclamer dans la même requête (art. 270a al. 3 CO).

Pour savoir ce qui vous est dû, cherchez dans le tableau la période où votre loyer a été fixé pour la dernière fois, puis lisez la dernière colonne.

Ce tableau se lit toutefois avec trois précautions. D'abord, le taux qui compte est celui de la dernière fixation du loyer : si votre loyer a été adapté au taux depuis la signature du bail, par une hausse ou une baisse que vous n'avez pas contestée, c'est ce nouveau taux qui sert de point de départ. Ensuite, le pourcentage est un point de départ, pas une promesse, car le bailleur peut le réduire en prouvant ce qui le compense (on y revient plus bas). Enfin, avant le 10 septembre 2008, le taux déterminant était celui de la banque cantonale, si bien qu'un loyer jamais adapté depuis demande un calcul à part.

Et ce tableau ne concerne ni les baux indexés, ni les baux échelonnés, ni les logements subventionnés, ni les logements de luxe.

Pourquoi 2,91 % de baisse, et pas 3 % ?

Vous l'avez peut-être remarqué : une hausse du taux d'un quart de point autorise 3 % de hausse de loyer, mais une baisse d'un quart de point donne droit à 2,91 % de baisse. Ce n'est pas une faveur faite au bailleur, c'est simplement le même chemin en sens inverse. Prenons un loyer de 100 qui monte de 3 % : il passe à 103. Pour revenir de 103 à 100, il faut retirer 3 sur 103, soit 2,91 %.

Pour les plus curieux, la formule est la suivante, où n est le nombre de quarts de point de baisse : baisse en pour-cent = 100 × 3n / (100 + 3n).

Précisons que seul le loyer net est concerné : les frais de chauffage et les autres frais accessoires facturés à part ne bougent pas avec le taux.

Que donne le calcul en pratique ?

Exemple 1 : le taux monte, puis redescend

Imaginons un loyer net de CHF 1'500, fixé en 2021 quand le taux était à 1,25 %. Le taux monte à 1,5 % en juin 2023, puis à 1,75 % en décembre 2023, et début 2024, le bailleur répercute cette hausse en une fois.

1. La hausse admise est de deux quarts de point, soit 6 % : 1'500 × 6 % = CHF 90. Le nouveau loyer passe à CHF 1'590.
2. Le taux redescend ensuite à 1,5 % en mars 2025, puis à 1,25 % en septembre 2025. La baisse due est de deux quarts de point, soit 5,66 % : 1'590 × 5,66 % = CHF 90.
3. Après la baisse, le loyer revient à CHF 1'500, exactement le loyer de départ.

Cela veut dire que le locataire qui n'a rien demandé paie encore CHF 1'590, soit CHF 90 de trop par mois. Si le bailleur lui notifie aujourd'hui une hausse de CHF 30, ce ne sont donc pas CHF 30 qu'il faut contester, mais CHF 120 qu'il faut discuter.

Exemple 2 : renchérissement et coûts sur un loyer fixé à 1,5 %

Cette fois, le loyer net est de CHF 2'000, fixé avec un taux de 1,5 % et un indice des prix de 100,0 points. L'avis demande 3 % de plus, soit CHF 60, pour « renchérissement et hausse des coûts ». Sur la même base, l'indice est aujourd'hui à 105,0 points.

1. Côté taux, on passe de 1,5 % à 1,25 %, soit un quart de point. Cela donne une baisse de 2,91 % : 2'000 × 2,91 % = CHF 58.20 de moins.
2. Côté renchérissement, l'indice a pris 5 %. 40 % de 5 % font 2 %, soit CHF 40 de plus.
3. Côté coûts, on compte CHF 0 tant que le bailleur n'a pas produit de chiffres.
4. Au bilan, 40 moins 58.20 donnent CHF 18.20 de moins par mois.

Autrement dit, le plafond n'est pas à 3 % : il est négatif. Pour que sa hausse de CHF 60 tienne, le bailleur devrait prouver CHF 78.20 de coûts supplémentaires par mois pour ce seul logement.

Exemple 3 : des travaux dans l'appartement

Imaginons maintenant que le bailleur refasse la cuisine et la salle de bains. Pour votre appartement, le coût est de CHF 40'000, aides publiques déduites. Seule la part qui améliore le logement compte, pas le simple remplacement de ce qui était usé (art. 14 OBLF, ATF 118 II 415).

1. Pour d'importantes réparations, la part de plus-value représente 50 à 70 % en règle générale (art. 14 al. 1 OBLF). Prenons 60 %, soit CHF 24'000.
2. Pour l'intérêt, on applique le taux de référence plus 2 %, soit 3,25 % (ATF 151 III 16), à la moitié du capital seulement, puisque l'investissement s'amortit avec le temps : 24'000 × 3,25 % ÷ 2 = CHF 390 par an.
3. L'amortissement dépend de la durée de vie des installations. Sur 25 ans : 24'000 ÷ 25 = CHF 960 par an.
4. S'y ajoute un supplément pour l'entretien, par exemple 10 % des deux montants précédents, soit CHF 135 par an.
5. Au total, on arrive à CHF 1'485 par an, soit environ CHF 124 par mois.

Il s'agit d'un ordre de grandeur, calculé selon la méthode décrite par le Tribunal fédéral (ATF 118 II 415). La durée de vie dépend des travaux (25 ans est la durée retenue dans cet arrêt). Attention toutefois, la fourchette de 50 à 70 % n'est pas automatique : si la part de plus-value peut être établie précisément, c'est elle qui compte, et le maximum de 70 % ne doit pas être appliqué par principe. Enfin, la hausse ne peut être notifiée qu'une fois les travaux terminés, et le bailleur doit détenir les factures (art. 14 al. 5 OBLF).

Que peut opposer le bailleur à la baisse ?

Le locataire n'a pas toujours le dernier mot pour autant. Face à une baisse liée au taux, le bailleur peut faire valoir :

• 40 % du renchérissement depuis la dernière fixation (art. 16 OBLF) ;
• une hausse réelle de ses coûts, chiffres à l'appui (art. 12 et 13 al. 1 OBLF) ;
• une réserve de hausse inscrite sur le bail ou sur un avis précédent, à condition qu'elle soit chiffrée en francs ou en pour-cent (art. 18 OBLF) ;
• le fait que le loyer ne lui procure pas un rendement excessif, ce qui l'oblige à ouvrir ses comptes (ATF 147 III 32).

En revanche, vous pouvez exiger devant l'autorité de conciliation les pièces justificatives de chacun de ces éléments (art. 20 al. 2 OBLF).

Comment vérifier votre hausse ?

Pour le taux de référence et le renchérissement, l'outil vérifier une hausse de loyer fait le calcul ligne par ligne, avec l'indice des prix de l'OFS.

Pour savoir où vous en êtes, procédez en trois temps.

1. Contrôlez d'abord la forme de l'avis avec la liste de contrôle de l'avis de hausse nul.
2. Relevez ensuite sur votre bail le taux de référence et l'indice, puis lisez les deux tableaux ci-dessus.
3. Notez enfin la date de réception : vous avez 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation (art. 270b CO). L'outil date limite de contestation calcule votre dernier jour.

Pour la suite, avec la procédure et les cas particuliers, lisez le guide Hausse de loyer : la vérifier et la contester. Et si vous préférez écrire vous-même, partez du modèle de lettre de contestation.

En conclusion

Il n'y a donc pas de réponse unique à la question du maximum. Si votre loyer a été fixé à un taux de 1,25 %, le taux ne justifie aucune hausse, et le bailleur doit s'appuyer sur un autre motif, dans les limites de son plafond. Si votre loyer repose sur un taux plus élevé, le plafond peut même être négatif, et c'est une baisse que vous pouvez réclamer dans la même requête. Dans tous les cas, vous avez 30 jours dès la réception de l'avis pour agir.

Notre analyse gratuite fait ce calcul pour vous à partir de votre avis et de votre bail. contestation.ch est un outil automatique, pas une étude d'avocats : le résultat est une estimation, pas une promesse.